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Grafik, die unter anderem einen Acker und eine Gemeinde mit ihren Bewohnerinnen und Einwohnern zeigt

Bauen und Wohnen

Wie wohnen die Menschen in Westfalen? Was zahlen sie für die Miete? und wieviel kostet ein Eigenheim? Wie grün sind die Städte und Gemeinden? Wo werden viele neue Wohnungen gebaut? Wo gibt es Leerstände?

Dieser Artikel beschreibt die Wohnsituation der Menschen und den Neubau von Gebäuden. Zudem gibt es unter anderem einige Informationen zur Internetversorgung und dem öffentlich geförderten Wohnungsbau.

Bauen

Seit 2019 gibt es erstmals mehr als neun Millionen Wohnungen in NRW, 48.000 davon wurden 2019 gebaut. Wohngebäude werden am häufigsten neugebaut.

In Westfalen werden im Durchschnitt jährlich etwas mehr als zwei Wohnungen für 1.000 Menschen neugebaut, die meisten davon entstehen in Mehrfamilienhäusern.

2021 wurden für 5.000 Menschen fünf Wohn- und lediglich ein Nichtwohngebäude fertiggestellt. Damit wird in Westfalen mehr neugebaut als im Rheinland. In Nichtwohngebäuden sind zum Beispiel Schulen, Büros, Lagerhallen, Industrieanlagen, Krankenhäuser oder landwirtschaftliche Betriebe untergebracht.

Die Anzahl der Wohnungen, die zwar genehmigt, aber noch nicht (fertig) gebaut wurden, wird größer. Gründe dafür sind unter anderem Lieferengpässe beim Material und ein Mangel an Fachkräften.

Für die räumliche Verteilung gilt: "Wo viele Menschen leben, soll auch viel gebaut werden" – deswegen entstehen insbesondere in Großstädten oder Oberzentren und deren Umland viele neue Wohnungen. In den vergangenen Jahren wurde zum Beispiel in und um Münster, Gütersloh, Paderborn und Dortmund besonders viel gebaut. Im Ruhrgebiet wird, außer in Dortmund, weniger neugebaut als im westfälischen Durchschnitt.

Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser

In den vergangenen zehn Jahren wurden jährlich etwa 0,8 Einfamilienhäuser für 1.000 Einwohner:innen neugebaut, das Niveau bleibt nahezu unverändert.

Die meisten Ein- und Zweifamilienhäuser wurden in den münsterländischen Kreisen Borken, Coesfeld und Steinfurt neugebaut.

Die Zahl der neugebauten Mehrfamilienhäuser legte hingegen deutlich zu: 2010 entstanden für 1.000 Menschen rund 0,7 Mehrfamilienhäuser, bis 2020 hat sich diese Zahl verdoppelt. Mittlerweile werden also vor allem Mehrfamilienhäuser neugebaut.

Gemessen an der Zahl der Einwohner:innen entstanden in Münster die meisten Mehrfamilienhäuser.

Weil der Platz in den Großstädten begrenzt ist und Grundstücke dort teurer sind, werden in größeren Städten überwiegend Mehrfamilienhäuser errichtet; Einfamilienhäuser werden vor allem in kleineren Gemeinden gebaut.

Diese Dynamik zeigt sich zum Beispiel in und um Paderborn: In der Kreisstadt werden vor allem Mehrfamilienhäuser gebaut, während in den benachbarten Städten und Gemeinden, etwa in Borchen, Hövelhof und Bad Lippspringe, vor allem Ein- oder Zweifamilienhäuser neugebaut werden.

Grundstücke und Preise

Auf mehr als der Hälfte der Grundstücksfläche, die 2021 ge- und verkauft wurde, soll Wohnraum geschaffen werden. Rund ein Viertel der Fläche ging an Käufer:innen, welche die Grundstücke wirtschaftlich nutzen wollen.

Die teuersten Grundstücke sind solche, auf denen Wohnungen gebaut werden sollen: In allen Regierungsbezirken kosten Wohngrundstücke mindestens doppelt so viel wie wirtschaftlich genutzte Flächen. Am meisten zahlen Käufer:innen im Regierungsbezirk Münster, dort kostet ein Quadratmeter Wohnbaufläche fast 200 Euro. Wenn das Grundstück baureif ist, werden rund 220 Euro fällig.

Käufer:innen, die Bauland zur wirtschaftlichen Nutzung erwerben, zahlen im Regierungsbezirk Arnsberg am meisten, nämlich etwa 60 Euro für einen Quadratmeter.

Die höchsten Bodenpreise haben die großen Städte, an der Spitze liegt Münster, gefolgt von Dortmund, Bochum und Bielefeld.

Karte zeigt die Bevölkerungsdichte in den Gemeinden Westfalens im Jahr 2020

Wohnen

Dortmund ist die Stadt mit den meisten Einwohnerinnen und Einwohnern. Dort leben die Menschen, wie auch in anderen Städten des Ruhrgebiets, besonders dicht zusammen.

Die größten Städte Westfalens sind Dortmund, Bochum, Bielefeld und Münster. Das Ruhrgebiet ist insgesamt eine der am dichtesten besiedelten Metropolregionen Europas. Auch entlang der Autobahn 2 im Norden von Ostwestfalen-Lippe leben die Menschen enger zusammen als im westfälischen Durchschnitt.

In den dicht besiedelten Teilen Westfalens leben viele Menschen in Mehrfamilienhäusern, ihre Wohnungen sind kleiner und dem und der Einzelnen steht weniger Wohnfläche zur Verfügung.

In den Großstädten liegen die Miet- und Kaufpreise für Wohnraum besonders hoch, aber auch in vielen kleineren Gemeinden steigen die Preise. Insbesondere dort, wo bereits heute ein Mangel herrscht, wird die Nachfrage nach (preisgünstigem) Wohnraum größer.

Wo wohnen Westfälinnen und Westfalen?

Die bevölkerungsreichste Stadt Westfalens ist Dortmund, gefolgt von Bochum und Bielefeld. Die Kreise mit den meisten Einwohnerinnen und Einwohnern sind Recklinghausen und Steinfurt sowie der Märkische Kreis.

2010 zogen mehr Menschen in die Großstädte und ihr direktes Umland als von dort weggingen, kleine Gemeinden in ländlich geprägten Kreisen verloren hingegen Bewohner:innen. 2020 hat sich das Bild vielerorts gewandelt: Während Münster und einige Städte im Ruhrgebiet noch immer neue Bürger:innen hinzugewinnen, verzeichnen andere Großstädte einen Bevölkerungsrückgang. Gewinner dieses Trends sind zahlreiche kleine und mittlere Städte und Gemeinden, die nicht mehr nur im direkten Umland der großen Städte liegen.

Besonders beliebt sind ländlich gelegene (Klein)Städte bei Familien. Das war schon 2010 so, die Beliebtheit nahm bis 2020 noch einmal zu. Mittlerweile müssen Städte und Gemeinden nicht mehr zwingend im "Speckgürtel" einer Großstadt liegen, um bei Familien zu punkten: Besonders viele Familien leben zum Beispiel in Gemeinden in der Nähe der niederländischen Grenze.

Auch Auszubildende, Studierende und Berufseinsteiger:innen ziehen mittlerweile häufiger in ländliche Gemeinden und Kreise, auch wenn es die meisten jungen Erwachsenen aber noch immer vor allem in größere Städte zieht.

Wie teuer ist das Wohnen?

Wohnen wird vielerorts immer teurer.

Die Miet- und Kaufpreise steigen – und zwar nicht mehr nur in den Großstädten und dem direkten Umland. Der Preisanstieg erreicht zunehmend Gemeinden, in denen die Preise für Mieten und Wohneigentum bislang moderat waren.

Mietwohnungen

Mehr als die Hälfte aller Haushalte in NRW wohnt zur Miete. Dabei gilt: Je größer eine Gemeinde oder Stadt ist, desto mehr Menschen leben in Mietwohnungen. In Gelsenkirchen, einer Stadt mit rund 260.000 Einwohnerinnen und Einwohnern, wohnen fast 80 Prozent aller Haushalte zur Miete, während im Kreis Steinfurt (etwa 450.000 Einwohner:innen in 24 Gemeinden) mehr als 60 Prozent der Haushalte in einer Eigentumswohnung oder einem Eigenheim leben.

In NRW stiegen die Mieten insgesamt an, vor allem kleine (bis 40 Quadratmeter) und große Wohnungen (zwischen 80 und 120 Quadratmetern) wurden deutlich teurer: 2018 zahlten Mieter:innen einer Wohnung bis 40 Quadratmeter Größe 8,60 Euro pro Quadratmeter, 2021 wurden 10 Euro fällig.

Die Mietpreise sind in Westfalen etwas niedriger als im Rheinland. Es gibt aber Ausnahmen, allen voran die Großstadt Münster. Eine Wohnung, die zwischen 40 und 80 Quadratmetern groß ist, kostet dort pro Quadratmeter 11,20 Euro Miete. Das sind über 10 Prozent mehr als zwei Jahre zuvor und knapp vier Euro mehr als im landesweiten Durchschnitt.

Von der allgemeinen Steigerung der Mietpreise sind vor allem finanzschwache Haushalte betroffen, die Anspannung ist im günstigen und öffentlich geförderten Mietpreissegment besonders groß. In NRW wird rund jede zehnte Geschosswohnung öffentlich gefördert. Viele der öffentlich geförderten Wohnungen werden in den kommenden Jahren aus der Preisbindung fallen: Bis 2035 würde sich die Zahl NRW-weit halbieren, wenn keine zusätzlichen öffentlich geförderten Wohnungen mehr gebaut würden.

Insgesamt bleibt die Lage auf dem Wohnungsmarkt zunächst angespannt, mittelfristig könnte aber vielerorts eine Entspannung eintreten. Ob diese auch Städte wie Münster oder Bielefeld erreichen wird, ist bislang ungewiss.

Mietbelastung

Die Mietbelastung gibt an, wie groß der Anteil des Einkommens ist, den Menschen für die Miete ausgeben. 2018 gaben Mieter:innen in Deutschland im Durchschnitt 27,2 Prozent des Haushaltseinkommens für die Kaltmiete aus, in NRW waren es rund 28,2 und in Westfalen etwa 27 Prozent. Mehr als jeder dritte Haushalt in Westfalen gibt mehr als 30 Prozent des Einkommens für die Miete aus, in NRW ist der Anteil noch etwas größer.

Zwischen den Kreisen und Städten gibt es Unterschiede: Haushalte in Münster, Bielefeld, Bochum, Dortmund, Hamm und im Kreis Recklinghausen wenden einen größeren Anteil ihrer Einkünfte für die Miete auf als im Durchschnitt von NRW. Die überdurchschnittlich hohe Mietbelastung kann zweierlei bedeuten: höhere Mietpreise oder ein durchschnittlich geringeres Haushalteinkommen. Besonders für Einpersonen- und Seniorenhaushalte ist die Mietbelastung überdurchschnittlich hoch.

Zwischen 2010 und 2018 hat sich die Mietbelastung insgesamt kaum verändert.

Wohneigentum

Neben den Mietpreisen sind auch die Preise für Wohneigentum gestiegen, deutschlandweit sind Eigenheime und Eigentumswohnungen teurer geworden. Die Teuerung fiel beim Wohneigentum kräftiger aus als bei den Mieten. Insbesondere Eigentumswohnungen wurden stärker nachgefragt. Einfamilienhäuser werden vor allem in den Gegenden teurer, in die viele Familien ziehen (möchten).

Auch bei den Preisen für Wohneigentum führt Münster die Liste der teuersten Städte Westfalens an: Käufer:innen mussten 2022 durchschnittlich 4.392 Euro pro Quadratmeter zahlen, wenn sie eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchten. In NRW nur Düsseldorf und Köln für Käufer:innen noch teurer als Münster. In allen anderen westfälischen Kreisen und kreisfreien Städten liegen die Preise für Wohneigentum unterhalb des deutschen Durchschnitts von 3.250 Euro pro Quadratmeter. Am günstigsten kann Wohneigentum im Kreis Höxter erworben werden.

Suche nach Wohnraum

Bezahlbarer Wohnraum ist in vielen Städten und Gemeinden ein Thema mit großer Relevanz, insbesondere günstige und/oder große Wohnungen sind vielerorts nur schwer zu finden.

Während die Zahl der wohnungssuchenden Haushalte sinkt, steigt die Nachfrage nach preisgünstigem Wohnraum.

Besonders viele Wohnungssuchende gibt es in den Groß- und Mittelstädten abseits des Ruhrgebiets: In Bielefeld, Paderborn, Hamm, Steinfurt, Beckum, Lübbecke, Tecklenburg und Münster suchten 2020 mehr als 1,2 Prozent aller Haushalte eine Wohnung. Das sind mehr als im Durchschnitt von NRW (0,9 Prozent der Haushalte suchen eine Wohnung).

Für manche Menschen ist die Wohnungssuche besonders schwierig: unter anderem für Alleinerziehende, ältere Menschen, Rollstuhlnutzende, Haushalte mit niedrigem Einkommen, Transferleistungsbeziehende, Familien mit mehreren Kindern, Geflüchtete und Asylsuchende. Viele von ihnen sind auf preisgünstigen oder öffentlich geförderten Wohnraum angewiesen.

Leerstehende Wohnungen und Häuser

In Deutschland stehen insgesamt etwa 1,7 Millionen Wohnungen leer, das entspricht rund 4,2 Prozent aller Wohnungen. In den westlichen Bundesländern sind 3,3 Prozent aller Wohnungen unbewohnt.

In den meisten kreisfreien Städten Westfalens und den Kreisen Siegen, Gütersloh und Paderborn stehen weniger Wohnungen leer als im bundesweiten Durchschnitt. Überdurchschnittlich viele frei Wohnungen gibt es in den Kreisen Höxter und Minden-Lübbecke sowie im Sauerland.

In einigen Gemeinden im Sauerland finden selbst Einfamilienhäuser, die früher als "Selbstläufer" galten, keine neuen Besitzer:innen (Stand: Herbst 2016). Dabei sind die Preise vielerorts niedriger als im Durchschnitt und entwickeln sich sogar gegen den Trend: Grundstücks-, Kauf- und Mietpreise sinken. In der Kleinstadt Altena im Märkischen Kreis fiel zum Beispiel der Preis für ein Einfamilienhaus zwischen 2002 und 2014 von 167.000 Euro auf 156.000 Euro.

Wie viel Platz haben die Menschen?

47 Quadratmeter – so viel Wohnfläche haben die Westfälinnen und Westfalen im Durchschnitt zur Verfügung, das ist rund ein Quadratmeter mehr im Durchschnitt von NRW.

Zwischen den verschiedenen Regionen Westfalens gibt es teilweise große Unterschiede: In den Großstädten, insbesondere im Ruhrgebiet, haben die Menschen weniger Wohnfläche zur Verfügung als in kleineren Gemeinden.

Wie viel Platz jeder und jede Einzelne in den "eigenen vier Wänden" hat, hängt unter anderem von der Art des Hauses ab. Wenn in einer Gemeinde viele Ein- oder Zweifamilienhäuser stehen, haben die Menschen in dieser Gemeinde durchschnittlich mehr Platz zur Verfügung als Menschen in anderen Kommunen, in denen überwiegend Mehrfamilienhäuser stehen.

In den Kreisen Borken, Steinfurt, Coesfeld und Höxter sind mehr als 90 Prozent der Wohngebäude für eine oder zwei Familien gebaut worden, in Gelsenkirchen ist es etwa die Hälfte. Eine durchschnittliche Wohnung im Kreis Coesfeld ist fast 109 Quadratmeter groß, eine Wohnung in Gelsenkirchen etwa 75 Quadratmeter.

Für viele Kommunen gilt: Je größer die Stadt oder Gemeinde ist, desto kleiner ist die Wohnung.

 

Auch außerhalb der eigenen Wohnung haben Menschen in größeren Städten weniger Platz zur Verfügung als Bewohner:innen von kleineren Gemeinden: Die Bevölkerungsdichte ist in Großstädten höher als in Klein- oder Mittelstädten. Auf einem Quadratkilometer Westfalens leben im Durchschnitt 385 Menschen zusammen, im Ruhrgebiet sind es mit 1.143 Personen pro Quadratkilometer fast dreimal so viele. Besonders dicht leben die Einwohner:innen von Herne zusammen, dort wohnen mehr als 3.050 Menschen auf einem Quadratkilometer, während es in Lichtenau (Kreis Paderborn) nicht einmal 55 sind.

Stromversorgung und Heizen

Die wichtigste Energiequelle für private Haushalte ist Erdgas.

In Deutschland wird rund die Hälfte aller Wohnungen mit Gas beheizt. In rund jeder vierten Wohnung wird Heizöl verwendet, in etwa 14 Prozent aller Wohnungen kommt Fernwärme zum Einsatz.

Für Westfalen ist Erdgas als Energielieferant noch wichtiger als im deutschlandweiten Durchschnitt: zwei von drei Wohnungen werden mit Erdgas warmgehalten. Es folgen Heizöl und Fernwärme, die weit weniger oft zum Heizen genutzt werden als im bundesweiten Durchschnitt.

Dass Erdgas an Bedeutung verliert, ist vorerst nicht in Sicht, denn in Wohngebäuden, die zwischen 2016 und 2020 neugebaut worden sind, wurden überwiegend Gasheizungen verbaut. Nur in den Kreisen des Sieger- und Sauerlandes werden weniger Gasheizungen verbaut als im deutschlandweiten Durchschnitt. Stattdessen wird dort vermehrt auf Umwelt- und Geothermie-Anlagen gesetzt. In Münster wird etwa eine von fünf neugebauten Wohnungen per Fernwärme geheizt. Geothermie könnte künftig im Münsterland häufiger zum Einsatz kommen.

Ausbau vom Glasfasernetz

Eine schnelle und stabile Internetverbindung ist für Unternehmen und Arbeitnehmer:innen, für Privatpersonen und Schulen unverzichtbar.

NRW-weiter Spitzenreiter beim Glasfaser-Ausbau ist der Kreis Coesfeld: 67,1 Prozent aller Anschlüsse sind Glasfaseranschlüsse. Unter den Gemeinden führt Wickede (Kreis Soest) die Liste an, dort haben nahezu alle Haushalte einen Glasfaseranschluss und verfügen über schnelles Internet.

In Gemeinden, in denen der Ausbau des Glasfasernetzes stockt, kann die Internetverbindung dennoch schnell sein. Zum Beispiel gibt es im Kreis Herford Gemeinden, in denen keine Glasfaseranschlüsse vorhanden sind. Dennoch haben fast 90 Prozent der Haushalte im Kreis eine Anschlussqualität von mindestens 100 Mbit pro Sekunde, drei von vier Anschlüssen verfügen sogar über eine Qualität von mehr als 1.000 Mbit pro Sekunde.

Wie gut die Versorgung in den einzelnen Kreisen und kreisfreien Städten ist und wie weit der Ausbau von Glasfaserkabeln bereits gekommen ist, zeigt der GlasfaserAtlas.NRW.

Wie grün sind die Städte und Gemeinden?

Grüne Städte und Gemeinden gelten als lebenswert. Stadtgrün hat außerdem einen positiven Einfluss auf den Umwelt- und Klimaschutz.

Rund 78 Prozent der Fläche Westfalens ist von Vegetation bedeckt. In den meisten Städten und Gemeinden liegt der Grünflächenanteil höher, insbesondere in kleineren Kommunen ist teilweise mehr als 85 Prozent des Gebiets begrünt.

Fast 57 Prozent von Deutschland sind von Pflanzen bedeckt. Je kleiner die Kommune, desto mehr Grünfläche steht den Bewohnerinnen und Bewohnern (statistisch) zur Verfügung und desto besser können sie diese Grünflächen erreichen. Einen besonders hohen Grünflächenanteil weisen zudem Gemeinden in waldreichen Regionen auf, etwa im Sauerland.

In allen Groß- und Mittelstädten Westfalens liegen mindestens 92 Prozent der Wohngebiete in fußläufiger Entfernung zu einer größeren Grünfläche. Wie viel Grünfläche (nutzbar oder nicht) es pro Einwohner:in gibt, ist in den verschiedenen Städten teilweise sehr unterschiedlich: Während es in Arnsberg rund 2.200 Quadratmeter Grün für jeden Menschen gibt, sind es in Gütersloh gerade einmal 543 Quadratmeter, in Ibbenbüren immerhin 1.065, hingegen in Lünen nur 301 und in Bochum lediglich 196 Quadratmeter pro Einwohner:in.

Dennoch gilt das Ruhrgebiet insgesamt als grüne Metropole. Ein Großteil der Einwohner:innen (rund 80 Prozent) erreicht mit dem Fahrrad binnen drei Minuten eine Grünfläche, Arbeitnehmer:innen fahren etwa dreieinhalb Minuten Rad, um ihre Pause im Grünen zu verbringen.

Klimawandel, Anpassungen und "Weißbuch Stadtgrün"

Weil Städte und Gemeinden sich zunehmend an neue Herausforderungen und Gegebenheiten durch den Klimawandel anpassen (müssen), bekommen Bäume und Pflanzen noch einmal eine andere Bedeutung.

Stadtgrün erfüllt verschiedene Funktionen: Es prägt das Gesicht einer Kommune, bietet Raum für Austausch und Bewegung, Erholung und Kultur, steigert das Wohlbefinden und die Lebensqualität, wirkt sich positiv auf die Gesundheit aus und wertet das Quartier auf. Grünflächen werden außerdem als "grüne Infrastruktur" bezeichnet, weil sie einen Lebensraum für Pflanzen und Tiere bieten, die Luft reinigen, den Wasserhaushalt regulieren und für Abkühlung sorgen.

Gleichzeitig werden in vielen Städten und Gemeinden neue Wohnungen sowie Verkehrsflächen benötigt, sodass auf zuvor freien (begrünten) Flächen Häuser, Straßen oder Schienen gebaut werden.

Wenn Flächen versiegelt werden, verschwinden Freiflächen und der Boden wird asphaltiert oder bebaut. Vor allem in den großen Städten im Ruhrgebiet, etwa in Gelsenkirchen (39,4 Prozent der Stadtfläche sind versiegelt), Bochum (37,9 Prozent) und Dortmund (31,7 Prozent), ist rund ein Drittel des Stadtgebiets versiegelt. Anders ist das in Münster und Hamm, wo "nur" rund 18 Prozent der Stadtfläche bebaut oder asphaltiert sind.

Um die Städte dennoch grüner zu gestalten, können zum Beispiel Dachflächen oder Fassaden begrünt werden. Vorhandene Grünflächen sollen zukünftig häufiger erhalten oder neu geschaffen werden.

Die Bundesregierung hat 2017 das Weißbuch Stadtgrün veröffentlicht. Darin bekennt sie sich zu dem Ziel, die Städte grüner und somit nachhaltiger, klima- und umweltfreundlicher zu gestalten.

Weitere Informationen

Zum Themenkomplex "Bauen und Wohnen" gibt es zahlreiche weitere Informationen, von denen hier einige beispielhaft aufgeführt werden.

Die Geographische Kommission für Westfalen untersuchte zahlreiche Beispiele der Siedlungsentwicklung, etwa die Wohnquartiere am Dortmunder Phoenix-See, die Umgestaltung der Siegener Innenstadt, die Neunutzung der Germania-Brauerei in Münster und die Kurorte in OWL.

Die NRW.Bank veröffentlicht jährlich einen Bericht, wie sich der Wohnungsmarkt in NRW verändert. Außerdem gibt es dort weitere Informationen, etwa zum preisgebundenen Wohnungsbestand oder den abgerufenen Finanzmitteln für die Wohnraumförderung.

Der Regionalverband Ruhr beobachtet den Immobilien- und Wohnungsmarkt im Ruhrgebiet und veröffentlicht dazu eigene Berichte, die regelmäßig aktualisiert werden.

Eine Studie im Auftrag des Landesbauministeriums geht der Frage nach, wieso sich Menschen für bestimmte Städte als Wohnort entscheiden. Dafür wurde unter anderem Paderborn untersucht.

Das Statistische Landesamt fasst in einem Bericht zusammen, wie sich das Wohnen zukünftig verändern und welche Herausforderungen deswegen auf den Wohnungsmarkt zukommen könnten.

Der WDR hat "Ideen gegen die Wohnungsnot" gesammelt und beschrieben; Auslöser waren die verfehlten Ziele der NRW-Landesregierung beim Wohnungsneubau.

Auf einem Portal, das der Statistische Landesbetrieb und der Geologische Dienst gestaltet haben, können in einer Standortanalyse die Potenziale für eine geothermische Nutzung in den Städten und Gemeinden untersucht werden.

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